Het kopen van een appartementsrecht

Bij het kopen van een huis komen verkoper en koper overeen dat een bepaalde woning tegen bepaalde voorwaarden en prijs op een afgesproken tijd eigendom wordt van de koper. Hierover kunt u meer lezen in de brochure "Huis te koop", verkrijgbaar bij de notaris. Wat daarin geschreven staat is goeddeels ook van toepassing op het kopen van een appartementsrecht. Want zoals hiervoor uiteengezet, is de eigendom van een appartementsrecht te vergelijken met de eigendom van een woonhuis. Na het tekenen van de koopakte volgt dan op een later tijdstip de notariële akte van levering, waarbij de flatwoning op naam van de koper komt.

Eerst weten, dan tekenen
Bij het kopen en financieren van een appartementsrecht moet u letten op enige bijzonderheden. Op het moment dat u de koopakte van het appartementsrecht tekent, moet u weten wat u aan servicekosten (maand, kwartaal of per jaar) dient te voldoen. Bij nieuwbouw kan dat een probleem opleveren, omdat daar moet worden uitgegaan van een raming van deze kosten. In dat geval is het verstandig in de koopakte een uiterst bedrag daarvoor te vermelden. Verder moet u weten of de vorige eigenaar nog bedragen moet voldoen aan het bestuur. Is dit zo -bijvoorbeeld achterstallige servicekosten of vergoeding voor aangerichte schade- dan bent u daarvoor volgens de wet aansprakelijk. Vertrekt uw verkoper met de noorderzon zonder betaling van zijn achterstallige schulden aan de vereniging van eigenaars, dan blijft u met deze kosten zitten. Het kan ook zijn dat er op naam van de verkoper bij de vereniging nog een tegoed in de boeken staat, bijvoorbeeld als gevolg van een voordelig stookseizoen. Dit leidt in de praktijk nogal eens tot moeilijkheden. Soms maakt dit tegoed volgens het toepasselijke reglement deel uit van het vermogen van de vereniging van eigenaars en gaat dan als zodanig over op de nieuwe eigenaar. Soms wordt het uitbetaald aan de oude eigenaar. Maar ook is een combinatie, al naar gelang de herkomst van het tegoed, mogelijk. Het is zaak dat duidelijk uit de koopakte blijkt aan wie een eventueel tegoed toekomt en of dit bedrag met de koopsom of eventueel op andere wijze is verrekend. Van belang is te weten of in een vergadering van eigenaars, vlak voor u het appartementsrecht kocht, wellicht is besloten tot een aanzienlijke uitgave, bijvoorbeeld tot vervanging van een lift of c.v.-ketel. Dat kan flink in de papieren lopen en als u dat niet vooraf wist, kunt u voor onaangename financiële verrassingen komen te staan. Tussen twee haakjes: voor het tekenen van de koopakte moet u het toepasselijke reglement van splitsing ter inzage hebben ontvangen.

Voorwaarden en bepalingen
In de voorwaarden van de hypotheek komt soms wel eens een bepaling voor, die de geldgever machtigt namens u naar een vergadering van eigenaars te gaan en daar dan naar zijn goeddunken voor of tegen bepaalde voorstellen te stemmen. In dat geval mag u uw stem niet meer uitbrengen. Verder komt in de hypotheekvoorwaarden een enkele keer een bepaling voor over de opeisbaarheid van de lening, indien de vergadering van eigenaars bepaalde belangrijke besluiten neemt, bijvoorbeeld om een gedeelte van het gebouw niet op te bouwen na een brand. Dit mag dan een uitzonderlijk geval zijn, de genoemde voorbeelden komen echt voor! Bij het bespreken van de hypotheekvoorwaarden moet u beslist naar dit soort zaken informeren. In het Reglement van slitsing van het gebouw kan een bepaling zijn opgenomen, dat u, voordat u de flat kunt betrekken, daarvoor eerst toestemming dient te vragen aan de vergadering van eigenaars, soms aan het bestuur (ballotage). Voordat de flat op uw naam komt, zal de makelaar ervoor zorgen, dat die toestemming er is. In verband hiermee moet in de koopakte een bepaling staan (een zgn. ontbindende voorwaarde), dat u van de koop af kunt als de toestemming niet wordt verleend. De praktijk leert dat die toestemming slechts hoogst zelden wordt geweigerd en dan alleen nog in gevallen waarin aan te nemen valt dat de servicekosten voor uw flat te hoog zijn in verhouding tot uw inkomen, eventuele hypotheeklasten daarbij geteld.
Als u een flat koopt met het voornemen deze te verhuren of in gebruik af te staan aan bijvoorbeeld uw studerende zoon of dochter, moet u vooraf natrekken of voor zo'n gebruik toestemming van de vergadering van eigenaars of bestuur nodig is.