Stemmen in de VvE

Het bezit van een woning in de vorm van een appartementsrecht brengt met zich mee dat u met uw mede-eigenaren beslissingen moet nemen over van alles en nog wat. Het nemen van rechtsgeldige besluiten in een Vereniging van Eigenaren vereist enige kennis van de regels die gelden in zo'n vereniging. Hoewel deze regels vastliggen in de splitsingsakte gaat het toch regelmatig fout met die besluiten.

Bij koop van een appartementsrecht moet u de splitsingsakte en de splitsingstekening gelezen en bekeken hebben. Beide stukken vormen gezamenlijk de gemeenschap van onroerend goed (het pand) waarvan u een deel koopt. Op de splitsingstekening kunt u de eigendom van uw woning, berging en parkeerplaats terugvinden. De grenzen van uw eigendom bestaan uit de dikke lijnen op die tekening. Let u er daarbij goed op dat de splitsingstekening overeenkomt met de werkelijke situatie. In de splitsingsakte vindt u uw aandeel in het gehele pand en uw aandeel in de kosten van de Vereniging van Eigenaars (VvE) die voor uw rekening komen. Ook vindt u er het aantal stemmen dat u mag uitbrengen in de vergaderingen van de VvE. Overigens zijn de splitsingsaktes vaak gebaseerd op de respectievelijke standaardregelementen die de Beroepsorganisatie van Notarissen in de loop der jaren heeft vastgesteld. De laatste keer was dat in 1992, het zogenaamde gele boekje. Maar, in uw VvE geldt het standaardreglement waarnaar in de splintsingsakte is verwezen, met uitzondering van eventuele wetswijzigingen op dit terrein.

De VvE vergadert minimaal eenmaal per jaar. Het bestuur, de bestuurder en vroeger de administrateur schrijft deze vergadering uit via uitnodigingen aan de leden, die deze uitnodigingen twee weken voor de datum van de vergadering ontvangen moeten hebben. Een vergadering kan slechts besluiten over zaken die op de agenda van die vergadering staan beschreven en die eventueel zijn onderbouwd door bijvoorbeeld offertes van schilderbedrijven. De vergadering besluit over dit soort zaken met een gewone meerderheid: de helft van de aanwezige stemmen plus een. Zo kan een lid dat niet op de vergadering aanwezig kan zijn, zich laten vertegenwoordigen door een ander (lid van de VvE) die namens hem het woord voert en zijn stem kan uitbrengen.

De vergadering kan alleen doorgaan indien een minimum aantal stemmen aanwezig of vertegenwoordigd is. Zijn er niet voldoende stemmen aanwezig (quorum) dan kan de VvE wel vergaderen maar geen rechtsgeldige besluiten nemen. Daarvoor kan de VvE een nieuwe vergadering beleggen en voor die tweede vergadering is geen quorum vereist, maar kan men besluiten nemen ongeacht het aantal stemmen dat wordt uitgebracht. Deze manier van vergaderen en besluiten nemen worden nog wel eens toegepast in een VvE met onwillige leden en in slapende VvE's waar leden niet tot besluiten te bewegen zijn. Bent u het niet eens met de meerderheid van stemmen in de VvE dan kunt u zich altijd tot de (kanton-)rechter wenden om het besluit terug te draaien. Doet u dat niet, dan is een meerderheidsbesluit rechtsgeldig en bent u eraan gebonden, ook indien u tegen gestemd heeft. Dat kan inhouden, als u moet meebetalen aan een renovatieklus, dat de VvE u daartoe via de rechter kan dwingen.

Bepaalde besluiten zoals het ontslaan en benoemen van een administrateur of bestuurder van de VvE kunnen een gekwalificeerde meerderheid van stemmen in de vergadering vereisen. Leest u daarop uw splitsingsakte na. Zo kan het zijn dat u voor zo'n besluit driekwart van de aanwezige stemmen nodig heeft om een benoeming goedgekeurd te krijgen en dat er daarvoor minimaal tweederde van alle stemmen aanwezig moet zijn.

Kent een appartementsrecht twee eigenaren dan kunnen zij alleen gezamenlijk hun stem uitbrengen. Kunnen zij, omdat ze in onmin leven, niet tot een gezamenlijk standpunt komen, dan dienen zij de kantonrechter te vragen om iemand aan te wijzen om namens hen het woord te voeren in de vergadering en hun stem uit te brengen.